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                                                    招商蛇口半年考:拿地放緩 資本化運作提速

                                                    本文由:李正谊 编辑 2019年07月16日 3:03 理财之道811 ℃

                                                    【留学生与交警冲突】

                                                    在拿地謹慎與加大融資之外↑,招商蛇口亦頻繁對旗下持有物業進行資本化運作☆。6月份☆▽,據媒體報道△∟,招商局蛇口擬分拆資產□,計劃今年底至明年初以房地產信託基金(REIT)形式赴港掛牌↑▽,集資不少於5億美元﹡♂∴。

                                                    然而在經歷了第一季度的營收下滑之後▽,招商蛇口最終在上半年完成了業績追趕□﹡☆。7月9日〇♂,招商蛇口發佈公告表示▽?,2019年1―6月◇⊿▽,累計實現簽約銷售面積515.23萬平方米?﹡⊿,同比增長43.77%;累計實現簽約銷售金額1011.92億元↑⌒⊙,同比增長34.75%☆┊,完成了全年2000億元銷售目標的50.6%⌒。

                                                    招商蛇口方面向時代周報記者回應稱:「招商蛇口擁有大量優質的持有型物業♀◇,我們多年來一直都在緊跟政策▽♀,探索、研究關於持有型物業的多種資本路徑↑∵◇,以支持公司的業務發展┊┊。截至目前∟⊿,並沒有實質性方案π。」

                                                    不過◇﹡,在推動存量土地資源開發的同時π∟,招商蛇口今年的拿地力度卻有所收縮﹡。一二月份⊿┊,分別只新增一個項目◇∟?,其中∵♂⊙,1月拿地金額僅為3222萬元﹡。進入三四月份⊙,招商蛇口迎來了拿地窗口期∴□。4月共新增 10 個項目∵〇,單月拿地總額為124.44億元☆∵。五六月∵⊙↑,招商蛇口在土地市場再次表現平淡?,兩月拿地金額合計91.1億元△。

                                                    事實上┊△┊,招商蛇口的補倉重心與區域銷售貢獻度相吻合∴。據時代周報記者翻查招商蛇口年度報告了解ππ△,在招商蛇口2018年1705.84億元銷售額中△,華東區域貢獻275.78億元銷售額﹡□,為各區域銷售額之最♂。隨後為深圳區域♂∴□,以195.31億元位列第二位△◇。

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                                                    若招商蛇口成功收購中航善達♂∴♂,中航善達實際控股權將歸屬於招商蛇口△??,招商物業也得以「借道上市」◇▽。據官網資料顯示□,截至2018年年底♀,招商物業總資產為16.98億元∴▽⌒,年營業收入29.2億元∵,擁有下屬機構61家〇。在管物業逾500個□﹡,服務項目面積超7500萬平方米♂☆⊙。如將中航善達的在管面積悉數合併♀┊♂,管理服務面積將達1.29億平方米┊♀♂,管理項目逼近1000個∵∵〇。

                                                    中信證券分析師陳聰表示△,未來隨着項目評估逐漸落地□,合資公司名正言順開始項目開發☆∟,前海項目將持續為公司貢獻銷售回款和業績π⌒┊。

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                                                    加大融資力度背後是招商蛇口不斷上升的財務壓力▽△∵。2015―2018年期間∴?,招商蛇口的凈負債率分別為19.30%、25.80%、58.73%、45.01%♂。財報顯示∵∵▽,今年一季度總負債3264.48億元π∴﹡,同比增長25.47%♂。

                                                    除了新增融資之外∟,招商蛇口還通過出售旗下房地產項目的方式緩解資金壓力♀⊿。今年5―7月∵□,招商蛇口已經連續轉讓三個項目∵∵。

                                                    從其拿地的區域來看﹡☆,4―5月期間▽,招商蛇口在蘇州、常熟兩地頻繁拿地﹡⊙π,補倉華東區域意圖明顯▽☆⊿。除此之外┊﹡,招商蛇口土儲布局還聚焦在深圳以及華南區域?▽,接連在東莞、深圳、中山、肇慶拿地﹡〇□。

                                                    7月2―12日π,在市場融資收緊∟,信託、境內外發債、ABS等融資渠道紛紛受限的背景下∟┊,招商蛇口卻連發2筆公司債以及1筆超短期融資◇π,共計66億元△〇。

                                                    招商蛇口相關負責人曾向時代周報記者表示♂,此筆交易大致在2019年年底完成△。而中航善達內部人士向記者表示目前該項目尚處在剝離過程中♂⌒♂,具體時間待定⊙☆。

                                                    融資不斷 資本化運作提速與此同時π▽,招商蛇口在公開市場融資表現頗為積極?。時代周報記者不完全統計⊿,截至7月12日?⊿,招商蛇口在公開市場的發行融資規模⊿,超過200億元π。其中?┊⊙,1月、4月、5月及6月□π┊,分別通過發行融資券、公司債、獲信託貸款等方式△△﹡,獲得15億元、35億元、70億元及35億元的融資⊿∵。

                                                    而在今年5月5日┊∟↑,深圳前海項目整備再次取得實質性進展∟,土地權益更加明確♂∴。按照《土地整備協議》的約定♀⊿,2019年4月30日∵◇,前海管理局與招商蛇口子公司招商馳迪于廣東省深圳市簽署了《土地出讓合同》☆△。根據《土地出讓合同》﹡⌒△,前海管理局將位於深圳前海的地塊編號為T102―0296、土地面積約為35.32萬平方米的土地使用權出讓給招商馳迪∴┊,合同地價約370.74億元?。

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                                                    而在更早之前的4月15日□π,招商蛇口發佈公告稱∵,公司正在籌劃以現金方式協議受讓中航國際控股持有的A股上市公司中航善達22.35%股份﹡,以持有的招商物業100%股權認購中航善達非公開發行股份?。

                                                    受深圳蛇口、前海的土地性質變更及整備方式遲遲未有明確時間表的影響┊,上述土地價值地遲遲未得到兌現﹡◇┊。在2018年年末↑,招商蛇口明確了公司前海片區土地的土地整備實施方式、補償價值等內容∴,也說明了後續合資合作的實施方案♂⌒。

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                                                    招商蛇口在2018年年報中談及2019年時稱□〇◇,隨着貨幣政策的變化和金融市場的不斷收緊∵,公司的融資也面臨較大的壓力□。同時◇﹡∵,公司業務轉型和經營規模的擴大要求融資在一定時間內進一步增加∟◇。兩者疊加?◇?,將對公司的融資能力提出更高的要求?。

                                                    前海整備 放緩拓儲憑藉央企的資源和優勢〇♂┊,招商蛇口擁有不少稀缺土地資源⌒〇。根據公告┊π,招商蛇口在粵港澳大灣區共布局9個城市□,其中大部分資源集中在深圳↑☆♂,包括蛇口片區、太子灣片區、前海媽灣片區及深圳國際會展中心片區〇。

                                                    招商蛇口半年考:拿地放緩 資本化運作提速時代周報記者 蔡穎 發自廣州2019年上半年┊♂,招商蛇口的業績可謂「有驚無險」↑□。「驚」源自於招商蛇口在一季度業績表現上的不盡如人意▽□。根據報告♂⊙π,招商蛇口一季度實現營業收入43.5億元⊿?,同比下降53.71%;歸屬於上市公司股東的凈利潤26.26億元┊♀,同比減少55.03%;歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤26.05億元〇,同比減少48.79%﹡﹡♀。

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