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                                                                            李宇嘉:從供給側改革看房地產投資下行與穩定的邏輯

                                                                            本文由:李思嘉 编辑 2019年07月16日 4:10 物联网22697 ℃

                                                                            【晋江文学城停更】

                                                                            按照銷售、新開工和土地購置逐級領先開發投資的規律看〇,開發投資下滑有客觀性∵。而且♀◇♀,根據國家統計局數據∟﹡♂,隨着各地嚴控高地價(高單價、高溢價率等)┊♀,土地成交價款累計增速自2018年8月份以來∟∴∵,已連續10個月回落□┊,近兩個月回落幅度比土地成交面積還要大♂⊿。另外〇⌒⊿,2018年以來∟,「限地價、競配建(保障房、自持租賃住房、人才住房)」已經常態化▽⌒π。近期?☆∴,國家啟動「地價-房價」聯動調控♂▽□,將地價漲幅限制納入「一城一策」範疇↑▽。從源頭看π,高地價拉動開發投資高增長式微♂▽↑。不過♀﹡,地價推動的資本形成不會帶動實體投資△,其下滑總體利大於弊∵。

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                                                                            考慮到當前我國房地產業的巨大容量、住宅不動產價值在家庭財富中的高比重以及房地產金融規模∴,上下游供給側結構性改革的進度♀⊿,樓市穩健運行比以往任何時候都更重要∵?。不過□π,從人口因素、住房整體供求態勢、經濟轉型升級的訴求看┊□,我國房地產的增量空間就比較小了◇↑∵。從告別傳統增長模式∟,邁向高質量增長階段⌒△,房地產開發投資增速必然會下行⌒∵♀。房地產固然是國民經濟重要產業﹡π,但絕非經濟高質量發展的主要驅動力量∴π。破除房地產依賴∟↑△,夯實社會實業精神〇⊿◇,提升經濟活力和轉型的動力﹡▽,很大程度上就是破除開發投資的依賴♂〇⌒。

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                                                                            因此♂⊿,由於土地成交價款下降導致的開發投資下滑?∟┊,也並不需要擔心⊙⌒。相反☆,由於近年來資金面對開發企業收緊、商品住房在售庫存持續走低□∟□,各大開發商紛紛加快周轉﹡〇π,新開工基本保持兩位數增長∴,加上2016年~2018年房地產上升時期的項目相繼進入竣工交付期π♂↑,施工面積連續15個月增長♂。今年1~6月份▽〇,房屋施工面積同比增速(8.8%)﹡π〇,與1~4月、1~5月持平◇,這是自2015年以來的最高水平﹡▽∴,由此帶動開發投資實體部分增長◇▽◇。比如∟♂,今年以來建築工程告別負增長△∵△,1~5月同比增長8.9%∵?☆,創2015年以來近四年半最高水平;安裝工程儘管負增長∵∟,但1~5月份跌幅收窄⌒。隨着竣工交付和業主入住高峰期的到來⊙∵,安裝工程將在年底或明年轉為正增長(6月數據未公布)?。

                                                                            來源:每日經濟新聞◎每經特約評論員 李宇嘉昨日∴∟,國家統計局發佈今年1~6月份房地產數據∴♂。數據顯示♀┊?,前6個月〇⊙┊,全國房地產開發投資同比增長10.9%⊿↑,增速比1~5月份回落0.3個百分點;房屋新開工面積同比增長10.1%﹡☆▽,增速回落0.4個百分點∟♂。今年以來⊿∟⊿,這兩個指標累計增速均連續2個月回落☆。開發企業土地購置面積同比下降27.5%π,降幅比1~5月份大幅收窄5.7個百分點◇♀□,且連續兩個月收窄♀♂。商品房銷售面積同比下降1.8%⊿,降幅比1~5月份擴大0.2個百分點⊿⊿,累計增速今年以來連續負增長∵∴,近兩個月降速有所擴大△∴┊。業內認為☆,由於商品房銷售進入下行周期∴?,前瞻指標土地購置也連續負增長∟,開發投資增速在2019年4月觸及4年半以來的最高點(11.9%)以後∴⊙,迎來回落的「拐點」□π。

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                                                                            當前♂,房地產供給側結構性改革正在推進↑。一方面□♂∟,人口開始向都市圈流動∵π,這些區域將是未來住房需求的主力區域﹡↑。另外◇,國家未來要全力建設19個都市圈♂⊙□,既有粵港澳大灣區、長三角一體化等國家戰略層面的∟,也有像成渝、長江中游等區域層面的﹡,還有各省打造「強省會城市」形成的圍繞省會城市的大都市?。因此□,上述都市圈等將是經濟的增長極△△♀,也將是人口、產業、交通、服務協同發展背景下的房地產有效增量♂↑,這些區域的開發投資將繼續保持平穩增長⊿。

                                                                            未來△π□,開發商還將奉行「高周轉」策略⌒⊙∟,而房地產企業市場集中度提升后□↑,無論是從土地出讓到交付的周期∟,還是精裝修的佔比↑♂,都將會明顯加快和提升∴?⊙。而且♂┊⊙,經過2014年~2016年「去庫存」之後▽∵↑,2017年~2018年◇π∴,各地進入主動「補庫存」的土地出讓增長期▽。這兩年♂∟☆,全國土地購置面積分別增長15.8%和14.2%♂。綜上♂,由房屋施工進度加快、開發商主動「補庫存」推動的開發投資將會明顯反彈⌒┊⌒,並對沖土地出讓價款下行對開發投資的衝擊◇。此外∟⊿↑,儘管今年以來土地成交價款連續下降↑♂△,但此前的3年卻分別增長19.8%、49.4%和18%∟♂。同時♂,近兩年土地溢價率下降〇▽△,但絕對價格水平還在高位◇,而土地成交價款分期繳納♂▽?,並在繳納時計入開發投資↑△♂。因此π,房地產開發投資增速「高位平衡」、緩慢下行將是主基調◇⌒▽。

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                                                                            目前┊,人口密集和都市圈集中的東部地區↑,房地產開發投資(33180億元)佔全國的比重高達54%∟。今年1~6月份﹡☆,東部地區開發投資同比增長9.9%♂,增速比1~5月份加快0.2個百分點;另一方面π,以土地開發、新房銷售為載體的開發投資已經過了高峰期π。未來◇π,都市圈和消費內需主導的城市化「下半場」π,新市民、外來人群以及基於美好生活訴求的人居空間改善﹡♂,將是需求主體⊿⊙,「租購併舉」、多渠道供給的房屋供應將崛起?▽∴。比如∟∵,新增地塊配建租賃常態化♂,存量盤活常態化∵☆,工商業用地轉為租賃等〇。另外?☆,我國城鎮化存量住房供應品質有待提升∟﹡,再加上「美麗鄉村」等π∵,都將保持開發投資穩定∵□。

                                                                            ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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